세입자, 용도변경 시 건물주의 동의부터 구해야
임차한 건물의 구조 달라지는 용도변경은 제소전화해 재신청 해야
건축물대장 상 목적물이 정해진 건물은 구청허가 받아야

음식점을 운영해오던 세입자가 어느날 갑자기 카페로 업종을 바꾼다고 합니다. 문제는 세입자와 저는 임대차 계약 당시 제소전화해도 성립된 관계라는 겁니다. 만약 세입자의 업종 변경을 허락해 준다면 제소전 화해 신청도 다시 해야 하나요?

세입자가 임차한 건물의 용도변경을 두고 세입자와 건물주 간 눈치싸움을 벌이는 일이 종종 있다. 임대차 계약 당시 세입자가 밝혔던 목적물로 계속 이용하는 경우와 달리 계약 기간 중 용도변경 하면 상황은 간단치 않다.

세입자는 건물주와 상가 계약을 맺을 때 “법률상 처음 밝혔던 목적물을 지켜야 할 의무가 있다”면서도 “다만 건물주의 동의가 있다면 가능하다”고 설명했다. 이어 “만약 세입자가 계약 기간 중 용도변경을 희망한다면 임대차 계약서는 다시 작성하지 않아도 되지만 제소전화해는 재신청이 필요한 경우가 있어 주의”해야 한다,

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 에대하여는 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

세입자가 임차한 목적물의 용도변경은 우선 건물주의 동의가 필요하다. 상가 임대차보호법(이하 상임법)이나 제소전화해에서 필수로 채택하는 조항에는 ‘세입자가 임차한 목적물을 건물주 동의 없이 변경할 경우 임대차 계약 해지 사유에 해당한다’고 규정하기 때문이다,

따라서 “세입자가 임차한 목적물에 용도를 변경할 계획이 있다면 반드시 건물주에게 알리고 동의를 구해야 한다”며 “무단으로 용도를 변경할 경우 제소전화해 조서 위반으로 계약해지는 물론 화해 조서를 기반으로 한 강제집행까지 당할 수 있다”고 주의를 당부했다.

만약 건물주가 세입자의 임차 목적물 용도변경에 동의한다면 제소전화해 신청도 다시 해야 하는 걸까.

제소전화해는 계약을 맺은 당사자와 임차한 건물의 도면 특정이 중요하다, 다만 “용도변경을 하더라도 계약 당사자가 바뀌지 않거나 단순히 내부 인테리어 변경 정도라면 제소전화해 신청은 다시 할 필요가 없다”고 말했다.

반면 구조가 기존과는 확연히 다르게 바뀌는 경우라면 어떨까.

가령 1층1호실에서 장사를 하던 세입자가 용도변경으로 같은 층 2호실을 매입해 1층 전체를 트고 장사하는 경우는 사정이 다르다.

이 경우 최초 제소전화해 신청 시 특정한(지정한) 도면이 달라졌다. 때문에 세입자가 제소전화해 조서를 위반해 강제집행이 필요할 때 문제가 생긴다. 법원 집행관은 도면에 나와 있는 임차목적물 내에서만 강제집행을 하기 때문에 집행이 불가능 해 지는 것. 세입자를 완전히 내보내기 위해 명도소송을 다시 해야 하는 번거로움이 생길 수 있다.

엄 변호사는 “건물주가 세입자의 용도변경에 동의했더라도 구조 자체가 달라졌다면 반드시 제소전화해를 다시 신청”해야 한다,

한편 세입자가 용도변경을 알렸지만 건물주가 도저히 허락할 수 없는 경우도 있다. 건축물대장 상 용도가 정해진 경우다.

예를 들어 건축물대장 상에는 음식점으로 허가가 나 있지만 세입자가 유흥시설로 용도변경을 계획하는 경우다.

이 경우 건물주의 허가가 아닌 구청의 허가를 받아 건축물대장을 변경해야 한다, 다만 건축물대장을 변경할 경우 건물주가 물어야 할 세금도 변경될 수 있기 때문에 건물주가 용도변경을 거부할 수도 있다,

충남일보 논산,계룡 취재본부장 법학석사 최춘식