‘건물주 사망도 모자라 상속인까지 상속 포기?’ 세입자 권리금 어쩌나

‘법률상 건물주가 공석이라면?’ 세입자 권리금, 보증금 회수 어떻게?

우리주변에서 종종 일어나는 실제상황을 정리해본다, 건물주가 사망하면 그 상속인들이 절차상 하자 없이 상속을 받지도 아니하고 세입자에게 부당한 요구 또는 심지어는 통장 압류 등으로 지나친 행동을 하는사람 들이 있어 오늘은 그 부분을 지적하며 대항 방법 등을 말한다,

사망한 상가 건물주의 아들이 상속포기? 권리금보호 절차 밟아야
세입자가 직접 상속재산관리인 선임해 건물주 지위 승계 받게 할 수 있어
상속재산관리인 통해 보증금반환과 권리금 회수기회 주장할 수 있어
상속재산관리인이 경매 통해 건물 넘기면 낙찰자에게 신규 세입자 주선해야

상가 계약기간이 얼마 남지 않아 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하고 있습니다. 문제는 얼마 전 건물주가 사망했는데 상속인들이 상속을 포기하겠다는 겁니다. 권리금 거래를 하려면 건물주에게 신규 세입자를 주선해야 하는데 상속인마저 상속을 포기한다면 저는 누구에게 신규 세입자를 주선해야 하는가?

권리금 회수가 가능한 업종의 세입자는 계약이 끝날 때 신규 세입자를 건물주에게 소개한다. 권리금을 받으려면 법에 따라 건물주에게 소개해야 할 의무가 있기 때문. 하지만 신규 세입자를 소개할 건물주가 사망했고 그 상속인마저 상속을 포기한다면 상황은 간단치 않다.

건물주가 사망한 것도 모자라 상속인이 상속까지 포기한 상황이라면 세입자는 두 가지 걱정을 하게 된다, “첫 번째는 상가 보증금반환 걱정, 두 번째는 권리금 회수 걱정”. 이어 “이 때는 상속인이 없더라도 사망한 건물주의 재산을 관리하고 처리할 법적 절차를 밟으면 된다”

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

상속인 없는 상황에서 건물주의 재산을 관리하고 처리할 방법에는 상속재산관리인 제도를 이용하면 된다. 상속재산관리인이란 상속인이 여러 명인 경우나 상속인이 누구인지 분명하지 않을 때 국가제도에 의해 상속재산을 관리하는 사람을 말한다.

즉 상속인이 분명하지 않을 때 이해관계(세입자 혹은 채무 관계)에 있는 사람이 가정법원에 신청하여 상속재산관리인을 선임할 수 있는 것.

상가 임대차에서 세입자는 매달 임대료를 내고 계약이 끝날 때 건물주에게 보증금을 돌려받아야 할 채무 관계기 때문에 세입자가 법원에 상속재산관리인을 신청할 수 있는 자격이 된다,“상속재산관리인이 선임되면 그에게 건물의 관리 행위와 원상을 유지할 권한이 있고 이를 위해 대리권을 가지게 된다”고 설명했다.

즉 이론적으로는 상속재산관리인이 건물주 권한을 대신 행사할 수 있기 때문에 세입자는 상속재산관리인에게 보증금을 돌려받거나 권리금 회수가 필요할 땐 신규 세입자를 주선하면 된다.

하지만 현실에서는 상속재산관리인을 상대로 보증금반환이나 권리금 회수를 위한 신규 세입자 주선이 이뤄지지 않는 경우가 많다.

원칙적으로는 상속재산관리인이 건물주의 지위를 승계받는 게 사실”이라면서도 “다만 건물주의 상속인이 상속을 포기하는 사례는 건물주의 채무 상태가 좋지 않은 경우(빚이 많은 경우)가 많아 상속재산관리인이 건물주의 지위를 오랜 기간 행사하기보다는 대부분 건물을 경매에 넘겨 채무 관계를 정리하는 사례도 있다. 이어 “따라서 경매과정을 통해 건물을 낙찰 받은 사람이 건물주가 되고 세입자는 낙찰자를 상대로 보증금을 돌려받거나 권리금 회수 기회를 보장받게 된다,

한편 경매를 통해 건물주가 된 낙찰자가 세입자의 권리금 회수기회를 보장해 주지 않거나 이를 방해한다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까.

매매가 아닌 경매를 통해 건물을 낙찰 받았어도 엄연히 기존 세입자와 계약 관계에 있는 건물주가 된다, 그런데도 낙찰자가 세입자의 권리금회수 기회를 보장해 주지 않는다면 낙찰자를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다,

‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다. 충남일보 논산,계룡,취재본부장 법학석사 최춘식