전세금문제로 피해보는 세입자나 임대인이 속을 썩는 일이 있다. 그럼 어떤 절차를 거쳐야 해결 할 수 있는 것 일까?

“전세 기간이 끝나가기에 이사 갈 목적으로 집주인에게 계약갱신 거절 통보를 했습니다. 문제는 부동산을 통해 확인해 보니 제가 계약한 시세보다 낮게 집을 내놨다는 겁니다. 이 경우 제가 원래 받아야 할 전세금에는 영향이 없는 건지 불안합니다. 만약 집주인이 시세대로 전세금을 적게 돌려준다면 저는 어떻게 대처해야 할까요?”

지속적인 전세가 하락에 집주인은 전세 시세를 낮춰 내놓는 경우가 발생한다. 하지만 세입자는 애가 탈 수밖에 없다. 혹시나 자신이 계약한 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할까 하는 마음 때문이다.

“전세 기간이 끝나면 집주인은 세입자에게 받았던 보증금을 정상적으로 돌려줄 의무가 있다”며 “집주인이 전세가를 어떤 가격에 내놓든 세입자에게 돌려줄 보증금에는 영향이 없다”고 말했다.

이어 “만약 집주인이 주변 전세가 하락을 핑계로 계약 당시보다 적은 전세보증금을 돌려준다면 전세금반환소송을 제기해야 한다.”고 조언했다.

전세보증금 반환청구소송이란 집주인에게 전세금을 돌려달라는 취지로 청구하는 소송을 말한다. 전세보증금 전문법률상담을 제공하는 법도 전세금반환센터의 ‘2022전세금통계’에 따르면 전세금반환소송은 총 328건인 것으로 조사됐다.

전세가 설정은 집주인이 주변 시세에 따라 자유롭게 정할 수 있다. 다만 집주인에게 주어지는 자유이자 개인 사정일 뿐 기존 세입자에게는 계약 당시 계약서에 명시된 전세보증금을 계약이 끝날 때 돌려줘야 한다.

“반대로 전세가가 올라 신규 세입자에게 높은 보증금을 받았다고 가정해보면 집주인이 기존 세입자에게 더 높은 금액으로 전세금을 돌려주진 않는다”며 “전세가 변동이 있다면 오로지 집주인의 이익이자 손해이지 세입자가 책임질 부분은 아니다”

만약 전세가 하락을 핑계로 세입자에게 계약 당시보다 적게 보증금을 돌려주거나 반환 시기를 늦추는 집주인을 만났다면 세입자는 어떻게 대응해야 할까.

이때 “세입자는 우선 계약 당시보다 적은 보증금 반환에 동의하지 않는다는 명확한 의사와 소송을 암시하는 내용증명을 보내야 한다”며 “집주인도 자신의 핑계가 정당하지 않다는 것을 알고 있기에 세입자가 소송을 대비하는 모습만으로도 상당한 심적 압박을 받는다”이어 “전세금을 일부만 받은 경우에도 전세금반환소송이 가능하기 때문에 전세금을 일부 또는 지연하는 집주인에게는 적극적으로 대응하는 것이 중요하다”고 강조했다.

한편 낮은 시세로 전세금을 적게 돌려준 집주인에게 대응할 때는 세입자도 주의해야 할 점이 있다.

“집주인의 횡포에 미처 대응할 시간이 없어 이사부터 해야 한다면 임차권등기명령 신청이 중요하다”며 “임차권등기는 이사하더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지 된다는 장점과 등기부에 기록된다는 특성상 신규 세입자를 받아야 하는 집주인을 압박하는 효과가 있다.”고 조언했다. 충남일보 논산계룡 취재본부장 법학석사 최춘식